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住宅ローンが残っていても家は売れる？売却の流れを解説
2026-09-25
「住宅ローンがまだ残っているけれど、伊予市や松前町にある持ち家を売ることはできるのだろうか？」
「親から相続した実家に住宅ローンが残っていたら、どう手続きを進めればいいの？」
「ローンの残高より安くしか売れなかったら、どうなってしまうのだろう…」
50代・60代の方にとって、住み替えや相続、家族のライフスタイルの変化に伴う不動産売却は大きな決断です。特に「住宅ローンの返済中」である場合、売却手続きに不安を感じる方は少なくありません。
結論から申し上げますと、住宅ローンが残っていても家を売却することは可能です。ただし、売却と同時にローンを全額完済し、銀行が設定している「抵当権」を抹消することが絶対条件となります。
この記事では、地域密着の不動産プロの視点から、住宅ローンが残っている家を売る条件、アンダーローンとオーバーローンの違い、具体的な売却フロー、伊予市・松前町での成功事例まで分かりやすく解説します。
1. 住宅ローンが残っている家を売る基本条件と仕組み
ローン返済中の持ち家を売却する仕組みと、絶対に知っておくべき条件を解説します。
抵当権（ていとうけん）とは：
住宅ローンを借りる際、金融機関が対象の不動産（土地・建物）に設定する担保権のことです。家を売却する際は、売却代金や自己資金でローンを一括返済し、この抵当権を抹消（登記を消去）することが取引の必須条件となります。
売却できるかどうか、手元にお金が残るかどうかは、「現在の市場価値（査定額）」と「住宅ローン残高」のバランスで決まります。
| 状態 | 金額の関係 | 売却への影響と特徴 |
|---|---|---|
| アンダーローン （良好） | 売却査定額 ＞ ローン残高 | ・売却代金だけでローンを全額完済できる ・余った資金は手元に残る（生活費や住み替え資金に） |
| オーバーローン （注意） | 売却査定額 ＜ ローン残高 | ・売却代金だけではローンを完済できない ・不足分を自己資金で補填するか、住み替えローン等を検討 |
2. 住宅ローンが残っている家を売却する5つのステップ
実際に売却手続きを進める際の流れと、各ステップのポイントを確認しておきましょう。
- ステップ1：住宅ローンの残高確認：返済予定表やインターネットバンキングで現在の正確な残高を確認します。
- ステップ2：不動産会社への無料査定依頼：地元の取引事例に詳しい不動産会社へ査定を依頼し、現在の市場価値を把握します。
- ステップ3：売却計画・資金計画の立案：査定額と残高を照らし合わせ、完済可能か、諸費用（仲介手数料・印紙代等）がいくらかかるか計算します。
- ステップ4：媒介契約・販売活動・売買契約：買主様を探し、売買条件がまとまったら売買契約を締結します。
- ステップ5：決済・ローン完済・抵当権抹消・引き渡し：買主様から受領した売却代金で金融機関へ一括返済し、司法書士が抵当権抹消手続きを行って引き渡します。
3. 伊予市・松前町における住宅ローン残存物件の地域別売却戦略
伊予市・松前町の地域特性を踏まえることで、残価のある物件でも有利に売却を進めることが可能です。
松前町（古泉、筒井、岡田など）は、エミフルMASAKI周辺の利便性や松山市への通勤のしやすさから、子育て世代の住宅需要が非常に高いエリアです。築10年〜15年前後の住宅ローンが多く残っている戸建てでも、需要が底堅いため相場に沿った価格で売却しやすく、アンダーローンで完済できる事例が多く見られます。
伊予市（伊予市駅・郡中港駅周辺や・下吾川エリアなど）では、駅徒歩圏の利便性や土地の広さが評価ポイントになります。築年数が経過してオーバーローンが懸念される物件でも、リノベーション資材としての訴求や、不動産会社による買取オプションを組み合わせることで、計画的な売却・残存ローンの整理が可能です。
4. 現場のプロが解説！ローン残存物件の「失敗例」と「成功事例」
住宅ローンが残っている物件の取引において、現場で起こりがちな事例をご紹介します。
「だいたいこれくらいで売れればローンは消せるだろう」と見切り発車で売却契約を結んでしまったA様。しかし、一括返済に伴う繰上返済手数料や不動産売買の諸経費（仲介手数料・登記費用など）の計算が漏れており、決済直前になって100万円以上の自己資金不足が判明。引き渡し直前であわてて資金調達に追われることになってしまいました。
松前町の持ち家からコンパクトな住まいへの住み替えをご検討されたB様ご夫婦。売り出し前に当社で詳細な査定を行い、諸経費を含めてもローン残高を上回る計画を提示いたしました。査定額を基準に適正価格で売り出したところ、2ヶ月で良い買主様が見つかり、一括返済・抵当権抹消・新居への引越しまでトラブルなくスムーズに完了しました。
5. まとめ：まずは無料査定で「現在の持ち家の価値」を知ることから始めましょう
住宅ローンが残っている家を売る際に最も大切なのは、「現在の市場価値（査定額）」と「住宅ローン残高」を正確に把握することです。
アンダーローンであれば安心して売却を進められますし、万が一オーバーローンであっても、早期に把握しておけば自己資金の準備や販売方法の工夫など、対策をいくらでも講じることができます。
伊予市・松前町の不動産取引に詳しい当社では、住宅ローンの残高確認や資金計画も含めた無料査定を実施しております。
「ローンが残っているけれど売れるかな？」と不安な方も大歓迎です。まずは無料査定で現在の価値を知ることが第一歩です。
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