施設入居で空いた実家はどうする？売却時のポイントを解説

「親が施設に入居することになり、伊予市の実家が誰も住まない空き家になってしまった…」
「松前町にある実家を売却したいけれど、親が生きていくうちに売るべきか、相続を待つべきか分からない」
「施設に入居している間の維持費や、売却にかかる税金を抑える方法を知りたい」

50代・60代の方にとって、親御様の老人ホームや介護施設への入居は大きな人生の節目です。それと同時に発生するのが「誰も住まなくなった実家をどう管理・処分するか」という問題です。思い出の詰まったご実家だからこそ、判断に迷い放置してしまうケースも少なくありません。

結論から申し上げますと、施設入居で空いた実家は、放置せずに早期に売却方針を決定することが最も損をしない選択です。放置すると維持費が嵩むだけでなく、認知症の進行により親自身の意志で売却できなくなったり、活用できる節税特例を逃してしまったりするリスクが高まるからです。

この記事では、伊予市・松前町で多くの不動産売却をお手伝いしてきたプロの視点から、施設入居で空いた実家を売却する際の基本知識、生前売却と相続後売却の比較、使える税金特例、地域の市場事情、実際の失敗・成功事例までをわかりやすく解説します。

▶ 売却の査定はこちら

親御様が施設に入居し、空き家となった実家をそのまま放置してしまうと、経済的・管理上の大きなリスクが発生します。

• 固定資産税・都市計画税の負担：住んでいなくても毎年税金がかかります。管理を怠り「特定空家」に指定されると、住宅用地の特例（税額減額）が適用除外となり、固定資産税が最大6倍に跳ね上がるおそれがあります。
• 建物の急速な老朽化と資産価値の低下：人が住まなくなった家は換気が行われず、湿気やカビ、草木の繁茂によって急速に傷みます。資産価値が落ちるだけでなく、台風等で瓦が飛散する危険性も高まります。
• 認知症進行による売却不能（資産凍結）リスク：親御様の認知症が進行して意思能力が低下すると、不動産の売買契約が結べなくなります。その場合、家庭裁判所を通じた「成年後見制度」を利用しなければ売却できず、多大な時間と費用がかかります。

施設入居後の実家売却には、大きく分けて「親が生きていうちに売る（生前売却）」と「親が亡くなった後に相続して売る（相続後売却）」の2つの選択肢があります。

親御様に意思能力があり、「施設の資金に充てたい」「将来子どもに管理の苦労をかけたくない」とお考えの場合は、「生前売却」を優先して検討するのが鉄則です。親御様の判断能力がしっかりしているうちに査定を進め、ご家族全員で意向を揃えておくことがトラブル防止に繋がります。

不動産を売買する際、売却益（譲渡所得）がかかると税金が課されますが、特例制度を知っておくことで税負担を劇的に減らすことができます。

「相続空き家の3,000万円特別控除」は原則として『亡くなる直前に1人で住んでいたこと』が要件ですが、要介護認定等を受けて老人ホームや介護施設に入所していた場合でも、以下の条件を満たせば特例が適用されます。

施設入居時の特例適用要件：
① 要介護認定または要支援認定を受けて施設等に入所していたこと
② 入所前の自宅が昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された戸建てであること
③ 入所後、ご実家が賃貸や事業、他の者の居住用として使われず「ずっと空き家（家財保管等）」であったこと
④ 相続から3年目の年の12月31日までに、更地渡し等で売却完了すること

伊予市や松前町にある実家でも、親御様が施設に入られた後、誰にも貸さずに空き家として管理していれば、相続後の売却時に最大3,000万円の控除を利用して税金を0円にできる可能性が高まります。

地域密着の不動産売却では、エリアごとの需要の差を把握した売却戦略が欠かせません。

松前町（特にエミフルMASAKI周辺や国道56号線アクセス良好なエリア）は、松山市への通勤・通学利便性が高く、子育て世帯からの住宅用地需要が旺盛です。築年数が経過した古いご実家であっても、建物を解体して「更地」として売り出すことで、相場通りの高値で早期売却が期待できます。

伊予市（JR予讃線・伊予鉄道沿線や郡中・吾川地区）では、生活利便性が高い地域を中心に根強い住宅需要があります。一方で、郊外や築年数が古い大型物件の場合、売却完了までに一定の期間がかかることがあります。販売期間が長引くと固定資産税の負担が増えるため、現況のまま中古住宅として売るか、更地化するかを周辺相場から的確に判断することが重要です。

実際の取引事例から、失敗しないためのポイントを解説します。

伊予市にある実家を所有するA様（60代）。お母様が施設に入所されたものの、「まだ慌てる必要はない」と実家を放置していました。2年後、施設の追加費用が必要となり売却を決意しましたが、お母様の認知症が進行し意思能力がないと判断されてしまいました。結果として、家庭裁判所に成年後見人の選任を申し立てる必要が生じ、売却までに1年以上の時間と多額の手数料がかかってしまいました。

松前町の実家をご家族で管理されていたB様。お父様が老人ホームに入居された直後、お父様の意思が明確なうちに当社へご相談いただきました。査定結果をもとにご家族でお話し合いを行い、生前売却を選択。エミフル近くの好立地であったため、売出しから2ヶ月で買主様が決定しました。売却資金でお父様の施設入居費用をしっかり確保でき、将来の相続に関するご不安も解消されました。

実際に実家売却を進める際の手順は以下の通りです。

• STEP1：親の意思確認と家族での話し合い：親御様の売却に関する意向と判断能力を確認し、きょうだいや親族間で将来の方針を共有します。
• STEP2：地元の不動産会社による「無料査定」：伊予市・松前町の不動産市場に強い会社に依頼し、現在の現実的な売却予想価格を把握します。
• STEP3：権利関係・必要書類の整理：権利証（登記識別情報）、建築時の資料、固定資産税納税通知書などを確認します。
• STEP4：媒介契約の締結と販売活動開始：査定内容や売却プラン（現状渡し／更地渡し等）に納得したら不動産会社と契約し、買主を探します。
• STEP5：売買契約・引き渡し・確定申告：買主様と契約を締結してお引き渡しを行い、翌年に必要な確定申告を行います。

施設入居によって空いたご実家は、思い出が詰まっているからこそ判断に迷うものです。しかし、放置しておくと維持コストや資産凍結、税制上のデメリットなど、知らず知らずのうちに損をしてしまうリスクが高まります。

生前売却にするか、相続後に売却するかという判断や、節税特例（3,000万円特別控除等）が使えるかどうかの検討を前に進めるためには、「今、実家がいくらで売れそうか」という正確な査定額を把握することがすべてのスタートラインとなります。

伊予市・松前町の不動産事情を知り尽くした当社では、ご実家の状況に応じた最適な売却スケジュールや税金面のご助言、提携専門家との連携までトータルでサポートしております。「将来に備えて価値だけ知りたい」という方も、まずは無料査定で現在の価値を知ることが第一歩です。

【伊予市・松前町で不動産売却なら地元密着のハウスドゥ 松前・伊予へ】

▶ 無料査定はこちら

▶ 売却のお役立ち情報はこちら